Rychlé vyhledávání
Počet nemovitostí v nabídce: 12
Provozováno na realitním systému Realman
Nacházíte na: Úvod » Zajímavé tipy » I byt s hypotékou se dá dobře prodat! Jak na to?

Jak prodat byt s hypotékou (aktualizováno pro rok 2016)

Když člověk míní a život mění...

BRÁNÍ VÁM ZÁVAZEK HYPOTÉKY JÍT V ŽIVOTĚ SPOKOJENĚ DÁL?

Nemusí! Prodat nemovitost i s hypotékou je snadné! 

Asi nikdo, kdo se na dlouhá léta zavazuje splácet hypotéku, nepočítá s tím, že by se bytu či domu jednoho dne potřeboval zbavit. Jenže žijeme v době rychlých změn. Ať už je vám byt malý nebo naopak velký, ať vám chybí zahrada nebo třeba garáž, ať se stěhujete za prací nebo za rodinou... 

Změnám v bydlení se bránit nemusíte, naopak je můžete využít ve svůj prospěch.

Pracovní, životní i finanční podmínky se běžně mění a s nimi i priority týkající se bydlení, proto je velmi snadné dostat se do situace, kdy vám stávající bydlení přestane vyhovovat a je potřeba najít takové, které by vyhovovalo novým aktuálním potřebám.

Do takové situace jste se dostali vy a jsou v ní právě teď i mnozí další - a zrovna někomu z nich bude vyhovovat byt, který vy potřebujete prodat! Obraťte se na nás a my Vám pomůžeme přesně takového člověka najít, abyste svůj byt snadno a rychle prodali tomu, komu udělá velkou radost!

Následující informace vám pomohou zorientovat se ve Vaší situaci. Podle toho se můžete rozhodnout, zda ji zvládnete vyřešit sami nebo raději oslovíte odborníka. V každém případě se na nás můžete obrátit telefonicky nebo si domluvit nezávaznou bezplatnou konzultaci - u nás v kanceláři, v nějaké příjemné kanceláři či v pohodlí Vašeho domova - kde Vám pomůžeme nastínít Vaše možnosti.

Nesplacená hypotéka dnes již není hendikep nemovitosti

Skvělou zprávou je, že nesplacenou hypotéku dnes již žádný kupující nepovažuje za vážný hendikep nemovitosti, který by mohl ohrozit její koupi nebo snížit její tržní cenuVaši starou hypotéku ale nikdo chtít už nebude, dokonce i rok stará hypotéka je dneš již nevýhodná a vyplatí se sjednat si novou! Díky historicky nejnižším úrokovým sazbám tato varianta, přestože pro Vás by byla nejvýhodnější a nejpohodlnější, tedy padá. Nicméně ani to není překážkou prodeje! Možností je více. 

Nedovolte, aby vám závazek hypotéky zabránil bydlet a žít tak, jak to chcete a potřebujete. Poradíme Vám, jak na to. Varianty si podrobněji rozebereme dále, nyní si jen krátce nastíníme, jaké máte možnosti.

Jaké jsou mé možnosti, když chci prodat nemovitost zatíženou hypotékou?

Jak jsme si vysvětlili, varianta prodat nemovitost i se stávající hypotékou je v současnosti pro kupce značně nevýhodná, a pokud byste nešli s cenou dolů o částku, která by mu vyrovnala ztrátu na úrocích, je velmi nepravděpodobné, že na by tuto variantu (tzv. převzetí dluhu) přistoupil. Raději si vyjedná půjčku novou, kde bude mít nejen lepší úrokovou sazbu, ale bude moci ovlivnit i dobu splácení a výši měsíčních splátek. 

Za určitých okolností (zejména blíží-li se doba konce fixace) by mohl přistoupit, že převezme nemovitost i s Vaší hypotékou, kterou ale pak následně bude refinancovat vlastním úvěrem u stejné či u jiné banky (v druhém případě si nová banka vyžádá vyčíslení dluhu, písemné prohlášení Vaší banky, že vymaže zástavu neboli ručení. Banky si mezi sebou převedou peníze a nová banka zapíše na katastru zástavu a kupec se splácením dluhu pokračuje u ní.). Mohl by s refinancovaným úvěrem zůstat i u stávající banky, to vše záleží na výhodnosti podmínek, které by mu nabídla. Zde však neexistuje důvod, proč by klient měl na tuto variantu přistoupit, pravděpodobnější je, že splacení úvěru proběhne na Vaší straně formou bodu č. 2 (vy sami nejprve splatíte hypotéku penězi z prodeje).

Vždy tedy musí před prodejem či zároveň s prodejem dojít nejprve ke splacení původní hypotéky mimořádnou splátkou (za předčasné splacení však hrozí sankce, kdy a jak se této sankci můžeme vyhnout, o tom si povíme dále).

  1. Stávající hypotéku doplatíte za použití vlastních financí.
  2. Stávající hypotéku doplatíte penězi z prodeje nemovitosti (vy jako prodávající si necháte vyčíslit dlužnou částku k přesnému datu, v kupní smlouvě si banka podmíní, že část prostředků ve výši dluhu půjde bezprostředně na splacení Vašeho úvěru).
    • Kupec má peníze již k dispozici.
    • Kupec si vyjednává vlastní hypotéku
      • u téže banky (to je pro vás výhodné pro jednání o snížení sankcí za předčasné splacení, mohlo by to být výhodné i pro něj, banka by mu mohla udělat dobrou nabídku, aby si úvěr udržela, navíc by nemusela vyžadovat tolik papírování, neboť nemovitost již zná a mohl by jí stačit původní odhad)
      • u jiné banky
  3. Jestliže pořizujete hypotéku na nové a dražší bydlení, můžete ji navýšit o potřebný doplatek staré hypotéky. S novým úvěrem zaplatíte nejen své nové bydlení, ale ještě vám zbydou prostředky na doplacení stávající hypotéky. Ručit budete novou nemovitostí a nový úvěr budete v měsíčních splátkách splácet již dle nové smlouvy. Tím se proces i pro kupce zjednoduší. I pro vás to může být výhodné z hlediska ušetření na sankcích, jestliže s novým úvěrem setrváte u stejné banky (viz dále).

Kolik mě bude prodej stát?

S prodejem jsou spojeny jen standardní poplatky jako daň z převodu, odhad, poplatky na katastrálním úřadě, za právníka apod. V případě spolupráce s RK pak provize 2-5 % z tržní ceny, ale zase to máte bez starostí a s jistotou, že o vše je náležitě postaráno a časově sladěno. 

Další výdaje pak závisí na období fixace, za předčasné splacení hypotéky vám hrozí sankce, kterým se však - jak se dozvíte dále - za určitých podmínek lze vyhnout nebo je alespoň snížit.

Je prodej bytu s hypotékou opravdu tak jednoduchý? Na co se mám připravit?

Ano, jde o proces víceméně bez problémů (viz dále - Jednotlivé kroky při prodeji bytu s hypotékou). Nicméně složitost procesu (a to je zejména důvod, proč se prodeje bytů zatížených hypotékou lidé obávají a odkládají je) spočívá zejména v nedostatku informovanosti - jak vidíte, existuje mnoho variant řešení hypotéky a je nutné zajistit návaznost jednotlivých kroků a plateb, zvláště pokud současně pořizujete nemovitost novou, na níž budete rovněž potřebovat vyřídit hypotéku.

Průběh prodeje tedy závisí na Vaší aktuální situaci, možnostech a zejména na tom, co do budoucna potřebujete. Právě zde můžete pro nedostatek informací zbytečně tratit. Jestliže se v problematice nevyznáte, banka Vám sice poradí, ale vždycky bude jednat tak, aby to bylo nejvýhodnější hlavně pro ni. 

Je zde na místě poradit se s nezávislým prostředníkem, který se vyzná jak v prodeji nemovitostí, tak v bankovních produktech - takové služby vám nabízí naše realitní kancelář.

Za předčasné splacení hypotéky nám může hrozit sankce!

Nepokoušejte štěstí a prodej na konec fixace úrokové sazby

Prodej bytu s hypotékou na konci fixace úrokové sazby je finančně výhodnější řešení, neboť banka Vám v tomto období (většinou 1 až 2 měsíce) nabídne nové úrokové podmínky, o nichž můžete jednat, a právě v tomto období si neúčtuje žádnou sankci za předčasné splacení hypotečního úvěru. Jestliže plánujete nemovitost prodat, vyplatí se na toto období připravit předem. Banky totiž spoléhají, že krátké lhůty odradí klienty od změn nebo nestihnou všechny finanční a právní úkony včas a sankci se nevyhnout.

Pokud splatíte hypotéku v době fixace, jestliže nemáte produkt umožňující předčasné splacení, bude si vaše banka za předčasné splacení učtovat sankci (např. ve výši 10 % doplácené částky - každá banka saknci však počítá jinak). Nahrazuje si tím ušlý zisk, který by od vás získala budoucími úroky.

TIP jak ušetřit na poplatcích

Poplatku se můžeme vyhnout jedině, pokud bychom měli speciální produkt, který by předčasné splacení hypotéky bez sankce umožňoval kdykoliS bankou můžete rovněž jednat o snížení sankce, a to v těchto případech:

  • když kupující setrvá s novou hypotékou u této banky (zde záleží na jednáních s kupcem, v některých případech můžete jít s cenou o pár tisíc korun dolů a ušetřit tak desítky tisíc)
  • jestliže současně s prodejem staré nemovitosti pořizujete novou a svou další hypotéku si pořídíte rovněž této banky

Když si banka spočte, že pro ni bude výhodné udržet si klienta, může být sankce až nulová. Dnes už existují banky, které si tento poplatek neúčtují, a do budoucna bychom se mohli dočkat jeho úplného zrušení díky připravované novele spotřebitelského zákona.

Nezapomeňte o plánovaném prodeji informovat banku

Potřebujete od banky, u které stávající úvěr čerpáte, souhlas s prodejem, neboť nemovitost, kterou potřebujete prodat, je v její zástavě. Také s ní proberte variantu řešení hypotéky a ujistěte se, že daná banka takové řešení umožňuje.

Banka vydá souhlas a buď ověří kupujícího, aby na něj mohla převést Váš úvěr, nebo si podmíní tok peněz na svůj účet, tím dojde k vyrovnání vašich závazků a vy dostanete případný přebytek. Konkrétní forma záleží jen na tom, zda kupující platí v hotovosti či z jiného úvěru či zda přebírá stávající úvěr.

KUPUJETE ZÁROVEŇ NOVÉ BYDLENÍ? TAK TO STARÉ NEPRODÁVEJTE, ZVAŽTE PRONÁJEM!

Jestliže zároveň pořizujete nový byt, na který budete potřebovat novou hypotéku, je možné zvážit výhodnost alternativy ponechat si stávající byt a pronajímat jej. Výhody a rizika si přečtěte v Když chci současně prodat/pronajmout staré bydlení a pořídit si nové.